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房地产新政强硬着陆
金羊网 2006-06-26 13:01:47

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6月17日,首创集团总经理刘晓光被中纪委带走,协助调查原北京市副市长刘志华案。

6月20日,深圳市政府下发通知,明确“90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”的政策适用于单个楼盘项目。

6月23日,建设部初步划定开发商50种不良行为。

强硬细则

主持人:华山先生,这一周很引人注目的一个焦点话题就是房地产的宏观调控,上周这方面发生了一系列的事件,比如深圳市政府出台了房地产调控细则,就是“98号文”。

时事观察员华山:深圳出细则,它的意义是打破了前一段的一个僵局。我们知道,上个月底,建设部等九部委出台的一个“国十五条”,正式名字叫做《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,那里面有个焦点条款,就是规定“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”这个条款有个模糊点,就是不知道它指的是地区的概念还是单个项目的概念,是说一个城市里面90平方米以下套型的住房要占到整个城市住房面积的70%以上,还是说每个楼盘项目里面90平方米以下套型都要占到整个楼盘总面积的70%以上?这个关键的地方不明确。我们知道如果是前一种解释的话还比较好办,地方政府在总量结构上加以控制就行了。而如果是后一种解释,那么对房地产开发商的冲击就大了,包括所有还没拿到开工证的楼盘全都要重新修改设计,重新规划,重新报建,重新来审查你这个项目让不让你上马,这个冲击就很厉害。

主持人:我看到很多报道说,这个政策出来之后,上海、北京、广州、深圳这些地方震动很大,开发商都在叫。

时事观察员华山:对于开发商来说他当然希望这“70%比例”是前一种解释,是指的地区总量而言,不是指他正在开发的楼盘。可是对于“90平方米以下套型占70%以上比例”这个政策,我们记得建设部一直没有出来作一个权威的解释。只有建设部的一个主管司长前不久出来说,这“70%比例”指的是总量概念,开发商曾经一下松了口气,可是没过几天建设部又出来否认这个说法,说这个报道是错误的,那么正确的解释是什么还是没讲。在建设部不提供解释的情况下,那么就要看各个城市的地方政府怎样来解读这个规定,而这个解读就要看地方政府出台的关于这个“国十五条”的实施细则,所以前段时间,大家都在盯住各个地方政府,看它什么时候出细则。

博弈僵局

主持人:听说地方细则的出台非常艰难,一拖再拖,迟迟出不来,媒体形容说这是“艰难的分娩”。

时事观察员华山:因为实在是关系重大啊,各方面利益的博弈也非常厉害,各个城市的市长都左右为难,而且各个城市之间也在互相观望,全国盯着北京,北京盯着上海,上海盯着深圳,看你怎么来解释这个“70%比例”,然后我再来参考。就这样一直僵持着。为了等这些细则,最近这三个多星期,上海、北京、深圳的房地产市场都一塌糊涂,拍卖停止了,按揭停办了,房产成交大幅地萎缩,没拿到开工许可证的项目全给叫停了。深圳的这个细则,原来说6月15日就要出,但后来还是晚了五天。可以看到那背后的博弈非常激烈。实际上就是全国都在看着这几个房价涨得最厉害的城市,上海、北京、深圳、广州,看他们执不执行中央的房地产调控政策,是全部执行呢还是打点折扣?看你这几个城市带一个什么样的头,然后其它城市就会来仿效。所以深圳的这个细则作为第一个出台的细则,它的态度非常关键,传递的信号也十分重大。

主持人:现在深圳市政府的房地产调控细则终于出来了,从这里面,我们可以看到它传递的是一种什么信息?

时事观察员华山:总的感觉就是这个细则非常地强硬,没有丝毫宽容的余地。比如最关键的那个“70%比例”,细则里面很清楚地明确了,这指的是单个楼盘项目,不是地区总量的概念,因为它里面规定“90平方米以下房屋未占70%的未开工项目全部调整规划”,这就很清楚了。还有它说“过去已审批但未取得施工许可证的项目,凡不符合该要求的,均应进行套型调整。”“今后新出让的住宅项目,达不到70%以上标准的,不得签订土地出让合同。”原来很多开发商想着这“90平方米以下住房须占总面积70%以上”的规定是不是会有所松绑,现在彻底没戏了。

概念玄机

主持人:听说现在深圳凡是没拿到开工许可证的项目全都叫停,连华侨城的一个项目也给停了。有的报道说封了34个项目,有说封了100多个,全都要重新规划,重新报建。

时事观察员华山:深圳细则最后还有一句,说对宏观调控政策落实不到位的部门,要追究责任,通报批评,并限期整改。这是很有点“杀气”的话啊。

主持人:这里有个问题就是,为什么当初建设部没有将这“70%比例”设定为是一个总量控制的概念呢?

时事观察员华山:之所以建设部没有采用总量控制的规定,我想是由于操作方面存在复杂性。你想如果这“70%比例”指的是一个城市的总量比例而言,而不是适用所有楼盘,那么就会有一个问题了,都是新开工的项目,你说哪些项目能够进入这个不受限制的“30%”,哪些项目不能够进入?开发商也会问了,大家都是开发商,为什么他建的楼盘可以不受限制,而偏偏限制我的楼盘,这是不是有个公平竞争的问题呀?各地如果按照总量控制的理解去制定实施细则,操作难度会很大。你怎样端平这碗水,哪个人都很难做得好,而且等于人为地设了一个“租”,那“30%”的指标给谁不给谁,这里面就很容易产生寻租和腐败问题。

主持人:刚才说,上海、北京、广州之前也在观望深圳细则会怎么定,现在深圳在各个中心城市中第一个带头响应“国十五条”,而且是不打折扣地落实,那么这对全国各地会不会起到一个示范和带动的作用?

时事观察员华山:我想这个作用肯定会有的。刚才说了,全国都在盯着上海、北京、深圳、广州,这几个城市也互相盯着,看人家对中央的房地产调控政策是什么态度,是不是要变通一下,打点折扣。前一段也一直传言说深圳会变通一下,比如传说深圳政府在向国家报批的方案里提出“135平方米以下住房占总面积70%以上”,又传说有多种户型打通之类的变通方案等等。现在深圳正式表态了,我没有打折扣,坚决地执行中央的宏观调控政策,这个示范效应是很强的。所以深圳细则出来之后,有报道说成都前几天也出台了地方细则,我们知道成都也是前一段房地产很高温的一个城市,现在它同样也是毫无折扣地贯彻“国十五条”的规定,也是说“70%比例”是单个项目的概念。

跟进效应

主持人:看来现在重要的是看上海、北京这两个地方的态度。

时事观察员华山:我看到媒体报道说,上海市政府前不久召开了部分开发商和中介公司参加的内部会议,为制订细则征求意见。有个官员在会上说,希望业界把政策理解为总量控制,而非对单一项目做90平方米以下户型占到70%的比例控制。如果是这样的话,那么显然上海对“国十五条”精神的理解和深圳有很大的不同。不过这些都是深圳细则出台之前的一些报道,深圳细则出来以后它会不会改变思路,现在还不清楚。

至于北京那方面,前一阵子也说要抓紧出台细则,到现在也还没有推出。但有报道说北京市规划委员会在这个月初已经发了个通知,要求各个设计单位自6月1日起对新承接的商品房设计要严格按照“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”的比例进行设计。凡是达不到这个比例的项目,只要还没拿到施工证的,全都要重新设计,调整和修改套型,调整后的施工图还要给原来的审查机构重新审查。这么看来,北京是比较倾向于项目控制的思路。当然它也似乎还在琢磨着有没有变通的办法。比如将“70%比例”这个数量放大到全年的所有住宅项目中统一把握,而并不会要求每个项目都严格按照这个比例规划设计。

深圳带头响应房地产新政,而且不打折扣,如果上海、北京也能跟进,那么这次房地产宏观调控就会有一个势如破竹的形势。

主持人:你看那种局面会出现吗?这次深圳这样积极地执行“国十五条”,你认为它的背景是什么呢?

时事观察员华山:对于这轮调控中地方执行中央政策的力度,我还是比较看好的,因为看得出这次中央决心很大,连续三年,专门针对房地产市场发起两轮宏调,这是史无前例的。所以我想不把房地产市场基本调控到位,中央是不会仓促收兵的。或许还有少数地方对中央的调控新措施心存歧见,但如果阳奉阴违,或者软磨硬抗的话,我看时机对他们不很有利,因为今年是地方政府换届之年,而房地产调控已经被作为地方政府政绩考核的关键性指标了。

比如这次北京市副市长刘志华被查办就是个例子。刘志华原来是北京市分管土地审批的副市长,北京房地产过热他无论如何是有不可推卸的责任的。当然,审查刘志华会不会牵连出一些房地产商与官员勾结的案件,他和那些开发商之间有没有交易,这还要看中纪委接下来调查的结果。上周首创集团总经理刘晓光被中纪委带走协助调查,有媒体报道说是和刘志华的案子有关。这件事连同深圳细则的出台,都是显示了中央调控房地产的决心。本报记者章法整理

 



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