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“维修基金追缴风”席卷广州
金羊网 2006-11-16 11:05:55

公共维修基金,是专项用于物业保修期满后,共用部位、共用设备设施的大、中修和更新改造的储备金,所有权归购房人。它是完善房屋共有部位维修的保障机制。

原本没有多少人了解、关心的小区公共维修金,却因今年十一黄金周后广州部分业委会的一份联合倡议书”,而发生改变。随着广州12个小区的业主委员会发起追讨房屋维修资金事件的曝光,蒙尘已久的维修金黑洞摊在了阳光之下,一桩桩的黑幕也就此拉开......

事件

这场“风暴”的主角,是广州业主委员会联谊会(以下简称“业联会”)。

业联会的办公室设在五羊新城广场塔楼,很简陋。所有的设备都是业主们捐赠的:几张旧办公桌,几部旧电脑,最气派的是那张旧会议桌。

随着新买来两台风扇的徐徐转动,闷热的房间才有了一丝凉意。就是这么一个不起眼的地方就掀起了一场轰动广东乃至全国的“专项维修基金追缴风暴”。

12小区业主揭开维修金黑洞

“广州市历年来应该到位的专项维修基金在100亿元左右,而目前广州专项维修基金归集总额才14.13亿元,约为北京的1/6,上海的1/20。”正是这一组数据,拉开了广州楼盘集体追缴专项维修基金的帷幕。

10月8日,广州不少媒体都收到了一份《关于发起集体追缴专项维修基金的倡议书》,发出者是广州12个楼盘的业主委员会,文中内容震惊业内:“依据广州市历年商品房销售面积以及价格估算,应该到位的专项维修基金在100亿元左右。据广州市房屋安全管理所的统计,目前广州专项维修基金归集总额达到14.13亿元。而上海市专项维修基金已到账290亿元,北京专项维修基金已到账88.8亿元。”

倡议书中的数字显示广州的数额与北京、上海差距甚大,原因主要是1998年10月~2003年9月间,原应由开发商缴纳的专项维修基金一直没有到账;业主按月缴纳的专项维修基金被开发商长期挪用;开发商应缴纳的商场或其他自留物业部分的专项维修基金长期没有缴纳。

130多个楼盘响应

签名加入我们维权阵营的楼盘已经增加到60多个了。有130多个楼盘已经主动跟我们联系表示赞成,响应我们的维权主张。”业联会发起人之一孙威力表示,“我们的目标是把所有的楼盘都联合起来,扩大影响,促进相关立法。”

据了解,从1998年至今的8年时间里,广州有关追讨专项维修基金的纠纷案件层出不穷,但结果各异。轰动一时的“广州维修基金第一案”历经波折,3年后因广州市中院判决“维修基金纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件”而重回原点。

被发展商挪用了300多万元维修基金的乐得花园拿着地区法院的胜诉判决书一筹莫展,官司是赢了,但责令开发商退还业主缴纳的房屋维修基金的判决至今无法得到执行。

西门口广场的业主满怀期待地盼来了房管局的责令缴交通知书,却因其主张业主向法院起诉解决的建议与法院拒不受理的现状,而成为一纸空文。

在过去的8年里,广州的业主通过上访、上诉等各种途径尝试引起有关部门对维修基金的重视,但收效甚微。

业主自拟自治条例递交省人大

据孙威力的介绍,小区业主们在进行维权的过程中,感觉到现行的《物业管理条例》存在诸多问题,所以他们在听说广东省将重新修订《广东省物业管理条例》,并且向全社会征求意见和建议的消息之后,就萌生了要自己草拟一份有关业主和物业管理的法律条文的想法,希望通过这种方式向广东省人民代表大会提出立法建议。

据悉,在获得了其他11个小区的业主委员会的支持后,这12个业主委员会自己聘请了法律专家,召开了研讨会,并且通过各种方式向小区的业主们征求意见和建议,自今年4月份开始行动以来,至8月份为止终于完成了《业主自治条例》,此后,经过数度修改,形成了目前的文本。

“国务院颁布的《物业管理条例》将业主自治和物业管理共同规定在一起,事实上是将‘业主自治’包括在物业管理范围之内。立法必须突出业主自治的重要性。体现业主自治是本条例的主要内容,物业管理应当为业主自治服务。”该《业主自治条例》的主要撰稿人周玉忠说。

这一《广东省业主自治条例》(业主建议稿)已经通过快递的方式寄交广东省人大,但是目前广东省人大还没有作出回应。孙威力表示,他们并不奢望省人大会采用他们自拟的条例,但是只要省人大在审议新的《广东省物业管理条例》时,能够参考他们的意见和建议,他们就感到非常欣慰了。

困惑

追缴维修金该找谁?

业主追缴维修金目前遭遇的最大困难,是相关法律法规和主管部门间的冲突。曾经的“广州维修基金第一案”就最能说明问题。

2003年8月,广州东悦居业主李艺红向法院起诉,要求判令该开发商———广州东华实业股份有限公司,缴纳拖欠的专项维修资金190万元,这被称为“广州维修资金第一案”。

3年里,此案几经波折,一审虽然胜诉,但在对方反诉时又被判败诉。广州市中院最终裁定,此类案件不属于民事案件受理范围,“应由行政主管部门(广州市房管局)前置处理”。

广州市房管局一负责人表示,法院这样判决,原因是“地方法规和建设部文件在谁交纳维修金的规定上不一致”。

建设部规定:资金的缴交主体为业主,而《广东省物业管理条例》规定缴交主体为开发建设单位。“公说公有理、婆说婆有理,业主想执行省条例,开发商想执行建设部办法。我们对此问题的意见是建议适用省条例,但行政主管部门无权解释法律适用问题。”这位负责人说。

根据《广东省物业管理条例》,对于开发建设单位拒绝缴交专项维修资金的,行政主管部门只能责令限期改正,无权强制追讨。“业主要维护自身权益,最终必须通过司法途径解决。”该负责人说。

李艺红陷入了迷茫:法院说应该找房管局,房管局说应该找法院,我究竟该找谁?

反应

广州房管局:处理无强制措施

在12个楼盘的业委会联合追讨维修基金的事件被媒体披露后的很短时间内,广州市房管局在报纸上刊登了一份专项维修基金管理的解释声明,作为对该事件的回应。

声明称:“发现自己的专项维修基金由建设单位和物业管理公司收取而未收到专项维修基金卡的业主,应尽快向行政主管部门报告进行追讨,追讨不成功的,可到法院起诉。”

但是,从今年年初开始,法院对该类案件已关闭了大门,不再受理此类案件。广州市房管局曾向媒体表示,目前法律未赋予国土局就《责令缴交通知书》采取强制执行措施,也就是说对挪用或拖欠专项维修基金的开发商没有相应的惩处措施。

根据《广东省物业管理条例》,建设单位不按规定划拨物业管理维修基金的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令其限期履行;逾期不履行的,业主委员会可以依法向人民法院起诉。10月18日,记者致电广州市房管局有关负责人,得到的也是同样的回复,“我们还是按照《广东省物业管理条例》来处理这类问题。”该负责人表示。

据悉,近日广州市房管局曾表示准备出台一个关于管理和追收维修基金的文件,但直到现在都没有下文。据了解,最近这段时间,广州市房管局等相关部门开始走访存在维修基金问题的楼盘调查情况。

本版记者 冯超 整理

  

  

(夏天/编制)


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