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广州到底少了多少维修金?
金羊网 2006-11-16 11:05:55

就目前市房管局公布的数据,2003年全市预售商品房成交登记面积1046.54万平方米,全市预售商品房成交登记金额443.95亿元。如果我们按照每成交金额的2%计算物业维修基金,应该归集物业维修基金8.879亿元。

少了8亿元维修金

2004年广州10区商品房成交面积为1121.86万平方米,成交金额为560.14亿元,分别比2003年增长7.20%和26.17%。我们如果按照每平方米40元计算物业维修基金,应到位维修基金4.48744亿元。

2005年1-9月广州商品房交易75430宗,面积770.32万平方米,成交额418.14亿元。如果按照每平方米40元计算物业维修基金,应该收集到3.08128亿元。

这三项相加就超过了16亿元。由于没有房管部门关于2003年后物业维修基金的数据,16亿元只是粗略的计算。

那么,广州市现有维修基金有多少?据广州市房屋安全管理所的统计,从有商品房买卖起至2005年10月底,历年广州市十区维修基金实到账只有8亿,就是说,广州目前少了至少一半,即8亿元的维修金。

三大原因致基金流失

针对物业维修基金的流失,有关政府部门曾组织小组进行调查,结果认为维修金的流失主要由以下3种原因造成:

原因一:收取混乱

调查小组在对某小区清查中发现,该小区二期有4幢住宅楼,但要想查清业主每平方米10元的维修基金是否收取,几乎是件“不可能完成的任务”。一方面,开发公司的财务明细账目混乱,无法核查这笔钱的下落;另一方面,2002年4月之前,居民手中的物业维修基金收款凭证五花八门,有事业单位收款单据、财政部门提供的票据,甚至有商店买东西的收款收据。凭着这些票据,根本就无法查证居民是否缴纳了物业维修基金。

此外,物价部门在确定部分住宅建造成本时,没有把物业维修基金核入成本,也是造成混乱局面的原因之一。

原因二:开发商截留

这是调查小组发现入账基金减少的另一个主要原因。部分开发商已经向购房者收取了物业维修基金,却没有把这笔钱存入账户,而是擅自留在了公司账面上。这笔基金或被用作公司的流动资金,或由开发公司自己为小区提供维修服务。调查中发现,有一个小区足足150多万元的物业维修基金,已经被开发公司收取留在自己的账面上。

有一家公司老总这样解释没有把维修基金交到专项账户的原因,他说:“我盖了这么多年的房子,以前就没有收过什么物业维修基金,房子有问题了还不是我们自己处理。现在要收维修基金也应该是属于我们自己处理,和你们有什么关系?”由于部分开发公司已经倒闭或解散,导致这部分基金回收的可能性都变得渺茫。

原因三:开发商擅自减免

除了上面两种收了物业基金却没有进入专项账户,造成基金流失的情况,调查小组还发现另一种更为严重的情况,就是当初的购房者或开发商根本没有缴纳这笔钱。

由于竞争激烈,为了尽快把房屋卖出,回笼资金,部分开发商把物业维修基金作为让价,擅自向购房者减免,或者以不收物业维修基金为噱头,吸引购房者。也有普通市民对物业管理工作认识不足,不愿意缴纳。对此很多群众都表示,“我的房子我自己修,不需要你们管。”也有的市民认为:“我又不是住在顶层或者一楼,住宅楼也没有电梯,根本就不会有需要维修的地方,交这笔钱是白白浪费。”

声音

中大法学博导、市消费者委员会副会长周林彬:追讨维修金采用集团诉讼

两年前广州市中院对“广州维修基金第一案”裁定说明,除了因为相关法规自相矛盾,在权衡开发商利益和业主利益的问题上,法院十分慎重。针对业主在维修基金诉讼中一再受阻的现实,周林彬提出了“利益权衡”的观点。

周林彬同时认为,既然开发商能团结起来影响政府,业主们也要树立积极心态,积极主动地联合起来维权。他建议,广州市多个业委会可以考虑以联合起来提起集团诉讼状告开发商。许多小区的建设单位都是同一个开发商,集团诉讼将更具有普遍性和社会影响力。

律师导购网总法律顾问彭清正:完善法律漏洞妥善处理矛盾

彭清正认为造成今天这种维修金追讨的困局,主要有三个方面的原因:首先,广东省、国务院等各部门都有不同的规定,在收取和管理的规定也不一致,这在一定程度上形成前些年维修基金使用和管理混乱的情况;其二,个别开发商钻政策、法规的空子,出现侵吞、挪用维修基金、管理混乱的情况;其三,业委会难以合法成立,以及仅存的业委会组织本身的不健全,对权益的维护、监管也不够重视。各方面的原因造成以往维修基金出现的问题较多。

对此彭清正建议,政府主管部门应该组织专项的全面清查,分不同情况处理。而且从维护和谐社会,建设和谐小区的角度出发,由政府出面牵头调查和清理去追讨“历史”维修基金,对违规企业和个人作出具体的处罚更具有可行性,所付出的社会成本也最低。

从长远角度来看,政府要吸取之前的教训,不能“头痛医头,脚痛治脚”。面对开发商向业主收取维修基金这种显而易见的弊病,如增加业主买楼负担、增加被挪用的危害、占用资源等,政府可以考虑取消维修基金的收取。这并非消极的做法,而是积极通过政府来缓解发展商和业主之间的矛盾。

建议

针对维修金管理进行立法

针对目前维修金出现的问题,有专业人士提出尽快针对住房专项维修基金问题进行立法。由省人大、省政府制定相关地方性法规或者规章,以规范住房专项维修基金的归集、管理、使用和监督。

然后是理顺住房维修基金管理体制。在业主大会制度尚未完全建立的情况下,明确房管部门对住房专项维修基金的监管责任。实行房改房和商品房的管理并轨,管理经费由财政保障,不得占用维修基金及其增值部分的款项。

制定住房专项维修基金的缴交标准。根据房屋维修的实际需要和城市经济发展的水平,建议省建设行政主管部门研究制定与之相适应的缴交标准,既要满足住房的维修需要,又要注意不增加购房人的负担。对电梯等维修更换资金量大的特种设备,应当研究如何解决维修资金的来源问题。

尽快研究住房专项维修基金的续缴问题。目前的住房专项维修基金主要来源于首次购房者缴交,随着住房年限的增加,维修基金使用量将越来越大,维修基金的续缴问题如何处理,二手房交易时是否应当缴交住房专项维修基金等问题,应当责成有关部门尽早研究。

参照公积金管理,制定严格的监督制度。加大对违法、违规使用住房专项维修基金行为的查处力度,严肃追究挪用该项资金的责任人员的法律责任。

据了解,近日广州国土房管局根据维修基金管理制度存在的法规与政策有冲突,房管局已主动向建设部、省建设厅反映,通过市人大、省建设厅提请省人大加快《广东省物业管理条例》修改进度。

在落实解决维修金上,房管局拟定了五项工作计划。一是尽快解释法律适用问题,明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。二是将参照上海、成都等城市的做法,加快完善专项维修基金立法,对专项维修基金的缴存、管理、使用和责任等一系列具体问题予以明确,将专项维修基金的缴交与开发企业办理开发项目有关手续、业主办理产权证等相挂钩。三是继续加强对专项维修基金的监督。目前,已再次对全市的专项维修基金缴存情况进行全面检查清理,下一步继续督促缴交责任人履行缴交责任,健全执法制度,引导业主有效维护合法权益。四是继续加大对开发建设单位欠缴资金的追讨力度,继续积极主动地协调市、区法院,支持业主通过司法途径维护自身的合法权益。五是进一步加大宣传力度,采取形式多样的宣传方式,加大力度,宣传专项维修基金政策法规,营造专项维修基金缴交、使用的诚信、公平环境,引导社会各方主体自觉维护自己的权益。

本版 冯超 资料整理

  

  

(夏天/编制)


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