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“双龙”案终审一审判决被部分改判
金羊网 2006-11-16 11:47:44

———《争议合同引发“双龙”争斗》跟踪报道

本报曾在今年8月2日报道的《争议合同引发“双龙”争斗》一文目前有了最新进展。近日广东省高级人民法院作出终审判决:部分维持该案一审判决,同时责令金龙盘公司支付所欠租金和其他费用,并解除金龙盘公司和金凯达置业有限公司(下称金凯达公司)相关《租赁合同》,并判令金凯达公司向金龙盘支付300万元置留设施补偿费。由此两家公司纷争两年的租赁合同案终于告一段落。

焦点

金龙盘是否违约

金龙盘和金凯达公司的纠纷由来,是从金龙盘公司欠租开始。而不交纳租金的直接原因,是金龙盘认为金凯达公司签约时虚报了场地面积。

二审中金龙盘公司称,根据两家公司最初签订的《租赁合同》,金凯达公司约定将凯达大厦1-5层面积10500平方米租给金龙盘公司做批发市场。但金龙盘公司事后根据金凯达公司提供的房产证明发现,其出租的面积只有9756平方米,比合同约定面积少了744平方米,导致租金计算不准确,故要求法院将金凯达公司多计算部分的租金扣除。

对此,金凯达公司承认其出租给金龙盘公司的场地,除了已办的5份房地产权证外,确还有部分物业尚未办理产权证,故出现金龙盘公司实际承租面积与房产证记载面积不符的情况。

而另外一个重要原因是,当初在金龙盘公司承租的场地中,还包括一块金凯达公司之前已经出售给广州市和正实业有限公司(下称和正公司)的商铺。金龙盘公司称,金凯达公司在2004年10月21日曾发函,要求金龙盘公司将从2003年6月1日至2004年10月1日的欠租,及10月份起以后的租金、设备分摊费和物业管理费,直接交付给和正公司,而金龙盘公司也执行了金凯达公司的要求。然而金凯达公司在其诉讼中,仍将该部分的租金及设备分摊费、物业费计算在内,因而金龙盘公司要求法院减除相关租金费用。

对此,金凯达公司表示,己方是受和正公司的委托向金龙盘公司收租的。金凯达公司确有发函给金龙盘公司,要求其直接向和正公司支付所欠租金,但金龙盘公司并没有照做。

二审法院经查证实,金凯达公司在2003年11月1日与和正公司签订了一份《委托租赁协议》,其中约定和正公司授权金凯达公司代为其收取凯达大厦面积为668平方米物业的收租事宜。

广东省高院认为,根据金龙盘公司和金凯达公司在2003年5月7日签订的《凯达大厦<房地产租赁合同>补充条款》中明确约定,金凯达公司有权代和正公司收取该部分物业租金。而金龙盘在本案中未能举证证明已向和正公司支付了欠租及其他费用,也不能证明和正公司和金凯达公司解除了委托收租的代理关系,金龙盘公司仍应按约定向金凯达公司支付相关租金及其他费用。

对于金龙盘公司提出租赁场地面积的质疑,法院经查后,证实了金凯达公司出租地相关产权证上确为9756平方米。但同时法院认为,虽然双方合同中有“按实际量度面积为准,如少于10500平方米,金凯达公司应相应调低租金”的约定,但两家公司在履行合同的过程中并未对租赁面积进行实地测量,而金龙盘公司也未对此提出过异议。并且在一审中,金龙盘公司对金凯达公司“……凯达大厦也有部分没有办理产权证”的陈述也予以了确认,所以法院对金龙盘公司要求减去744平方米租金的主张不予支持。

最后法院裁定,金龙盘公司上述主张不能成为欠租的理由,两家公司签定的租赁合同内容为双方意愿的真实表达,加上金龙盘公司在一审时便承认了欠租等相关事实,所以高院判定金龙盘公司未能依照合同向金凯达公司交纳租金及其他费用,其行为已构成违约,应负相应责任。

“双龙”案双方主要争论焦点

争论点 金龙盘观点 金凯达观点
金龙盘公司是否违约 金凯达公司在签约前隐瞒已抵押的事实,合同不是双方真实意思的表达,并涉嫌夸大租赁场地面积,并附加不公平条款,涉嫌合同欺诈。 《租赁合同》在双方平等、自愿基础上签订,金龙盘公司没有履行义务交租,已构成违约
租赁面积 金凯达公司提供租赁场地房产证明所含面积,少于约定租赁面积,其中地铁出口1 0 0 0 多平方根本不可能有产权证及报建手续, 涉嫌合同欺诈 部分场地未办房产证,导致租赁房产证明所含面积与实际面积有出入
租金的计算 金龙盘公司已将部分租金直接交付和正公司,地铁出口无产权及出租权,欠租金额应相应减少 和正公司已委托金凯达公司代为收租,且金龙盘公司未向和正公司交租,所欠租金应计算在内
置留设备的归属 金龙盘投资上千万安置设备,合同终止后应归还,一审判决将设备判给金凯达公司给己方造成商业损失 双方《租赁合同》约定合同终止后置留设备归金凯达公司所有。
   

争议

解除合同如何善后

在是否解除两家公司租赁合同关系时,广东省高院认为,金龙盘公司自2005年1月后便再没有向金凯达公司支付租金及其他费用,导致金凯达公司无法实现合同目的。根据双方签订合同中“金龙盘公司逾期交付租金超过60天,金凯达公司有权书面终止合同”的约定,金凯达公司可以行使合同解除权,且符合相关法律规定,高院因此也予以维持一审中解除双方合同的判决。

在解除合同的善后问题上,二审中双方再次出现分歧。金龙盘公司在诉讼中称,其公司在租赁场地后,为打造批发市场,先后投入了2000余万元的资金进行装修,其购置设备的花费就达千万元。而一审法院将金龙盘公司安装在批发市场内设备全部判归金凯达公司无偿所有,损害了金龙盘公司的商业利益。

而金凯达公司则拿出了租赁合同进行辩护。金凯达公司指出双方合同终止后,对租赁场地内设备设施、固定物品及装修物的处理,早就有了依据。因为当初双方签订的《租赁合同》补充条款中,规定了双方“租赁期满时,金龙盘公司除撤去可移动物品外,其它一切固定物品及设备、设施均应无偿交给金凯达公司。”

而法院经查后,也证实双方合同中对租赁场地置留物处理的相关规定真实、有效,并认为金龙盘公司所指的设备都固定安装在建筑物上,属于合同约定的不可移动的物品,应属于金凯达公司所有。但法院最后考虑到金龙盘公司已经承担了支付违约金和租赁场地其他装修物品无偿归金凯达公司所有的违约责任,足以弥补金凯达公司的损失,根据公平原则,酌情由金凯达公司向金龙盘公司补偿300万元后,滞留设备归金凯达公司所有。

动态

金龙盘表示不服要申诉

对于此判决结果,金凯达公司表示二审结果令人信服;而金龙盘公司的负责人对此表示持保留意见,并表示不服,将提出申诉。

记者注意到,在此次纠纷案终审判决中,并没有提及批发市场的租户,对其之前商铺被拆及权属问题并没有形成处理意见。作为此案的主要受害者,广大租户何去何从令人关注,本报也将继续予以追踪。(本报记者)

一、二审法院判决对比

判决内容 一审结果 二审结果
金龙盘公司是否违约 构成违约 维持原判
合同关系 解除双方相关《租赁合同》 维持原判
欠租金额 金龙盘需交付租金、设备使用、物业管理费共计5228598 元及其他违约金 欠租金额无改变,违约金有降低
置留物的归属 无偿归金凯达公司所有 金凯达公司补偿金龙盘公司300 万元后,置留物归金凯达公司所有

   (Robby/编制)


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