政策前瞻

来源:  发表时间:2011-07-27 16:47:11 

政策前瞻

    

国务院日前提出,房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围。新一轮限购城市名单呼之欲出,有望开启房价稳中有降的“时间窗”。

    限购“扩容”将对加快布局二三线城市的开发商影响几何?如何防止限购政策在地方政府等多方博弈中落空?如何抓住楼市“退烧”的窗口期探寻治本之策?围绕一系列热点问题,“新华视点”记者作了追踪调查。

    

新一轮限购能否迎来楼市“拐点”?

    

分析3

    

探寻楼市治本之策

    

在决策层毫不动摇的决心和不断深入的调控之下,楼市的深度降温已是“大概率事件”。众多业内人士认为,应紧抓楼市“退烧”后可能出现的“窗口期”,实施“治本之策”,将调控引往长效化、制度化。“限购其实就是给楼市吃‘退烧药’。是药就有副作用。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,限购致使需求被抑制,开发商会减慢拿地节奏和开发进度,导致后市供应相对不足。一旦将来取消限购,需求释放,供应短缺局面可能出现,房价上涨压力或将更大。

    为此,要对限购“扩容”可能带来的“副作用”有充分评估,为后续政策留下空间,加快推进房地产市场化改革。

    业内人士指出,目前筹资、购买环节有限贷、限购等短期政策约束,但明显过于依赖行政手段。今后,应在持有、出售等环节,提高房产税、空置税、暴利税等调节力度,长效化遏制炒房投机行为。

    与此同时,保障房制度化建设应提速。7月20日的国务院常务会议强调,保证今年1000万套保障性安居工程建设用地,并要求提前安排明年的相应工作。有关专家认为,住房保障不能因房价涨跌而松紧,而应成为政府长期职责,尽快建立供地、融资、建设、分配等制度体系,减轻楼市承受的综合压力。

    一些地方政府是楼市调控的“薄弱环节”,加快改革地方“土地财政”也势在必行。统计显示,2010年全国土地出让金收入2.9万亿元,超出预算113%。在一些地方,土地出让金等相关收入已占地方财政六七成。“土地财政不改革,高房价难以真正回归理性。”众多业内人士呼吁,要遏制地价过快上涨,加快地方财政体制改革,逐步拆除房价暴涨的“温床”。(陈玉明叶锋廖君杜宇)

    

分析1

    

高房价有望松动

    

“前一阵子,开发商碰面聊得最多的话题就是‘什么时候取消限购’。限购真把一些开发商弄得死去活来。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹说。

    让一些开发商失望的是,限购不但不取消,反而在升级。

    7月12日的国务院常务会议指出,部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。国务院要求已实施限购措施的城市要继续严格执行,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有关部门正在“圈定”限购新名单。

    眼下,二三线城市已成为房企“主战场”。中国房产信息集团分析师薛建雄说:“某家大型开发商上半年所售项目中,只有1个位于一线城市,54个位于二线城市,33个位于三线城市。”

    世联地产研究部的数据显示,近年来,一线城市销售面积在全国占比在递减。正是二三线市场的房价上涨,支撑着万科、保利、中海等主要房企的亮丽业绩。“我们担心二三线城市也限购,因为限购能产生楼市‘速冻’效应。”上海一位港资房企负责人坦言。数据显示,今年上半年,全国43个已实施限购的城市中,有33个新建商品住房成交面积比去年下降。“限购范围的扩大,将进一步压缩开发商腾挪的空间,包括扛住高房价的能力。”一些开发商的忧虑正在加深。

    中国指数研究院副院长陈晟等专家认为,部分二三线城市房价较快上涨,有一线城市限购后资金转移助推因素,“如果任其飙涨,将对整体房地产调控带来不利影响”。“房地产行业距离底部已经越来越近。”长江证券房地产分析师苏雪晶说。限购范围扩大,高房价会松动,年初部分城市提出的“稳中有降”调控目标有望实现。

    但一些专家也提醒,新一轮限购实际影响如何,既取决于限购城市的数量,也取决于监管问责的严肃性。

    

分析2

    

各方博弈“限购令”

    

记者调研发现,针对“限购令”,楼市博弈各方的“对策”层出不穷。

    因为限购只针对住宅项目,不少开发商提出“转住为商”对策。近年来,万科、保利等房企纷纷加大商业项目比重。而以商业地产为主的万达集团上半年收入同比增幅近七成,预计今年将成为国内第2家销售过千亿元的房企。

    有些开发商则采取“商住混搭”的开发方式,以绕开限购政策。记者在武汉市万达公馆、水岸国际等商业地产售楼部看到,这些楼盘推出的“SOHO房型”,商住两用,投资者购买踊跃。

    部分开发商还改走“高端路线”,天价豪宅项目不断增多。像北京钓鱼台7号院部分房产,今年单价人为翻倍,每平方米一度标价30万元。

    一些房产中介则违规“代办”限购资格。在北京,没有缴纳个税、社保至规定年限的外地人为“限购”对象,但一些中介表示可以代办———“先找个公司开5年证明,只需1万元手续费,再去税务部门补交5年的个税。社保证明也可如法炮制。”

    除了开发商和中介,少数地方政府也“暗度陈仓”。

    由于担心住房成交量下降影响经济增速,少数城市出现了变相放宽住房限购措施的苗头。一位房地产专家透露,中部地区有的城市将限购范围确定为“90平方米以下的中小户型商品住宅”,90平方米以上的不限购。华北地区有个城市在出台限购政策后,很快放开了户籍限制。“在经历多年调控之后,房价走向其实并不取决于出台多少政策,而是多少政策真正得到了不折不扣的落实。”经济学家马光远说。

    

编辑: 张昌瑀
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