存货迅速攀升房企博弈调控无胜算

来源:民营经济报  发表时间:2011-08-19 16:07:13 

“调控政策长期化趋势明显,且不排除进一步加码的可能。如果有项目,应该尽快上市销售,不能再捂着了,定价也要随行就市。如果资金充足,可以适当看地、买地,适当进入三四线城市,寻找机会性投资契机。”中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱日前在“2011乳山银滩投资发展高峰论坛”上的这番表述,已直白地描述了当前开发商的境遇。

屋漏偏逢连夜雨,年中房企的“体检报告”也很糟,房企资金来源与自筹资金相比的资金杠杆率已达到2.48的历史最低点,同时负债率、存货量等关键指标也显示,不少房企再不求变,即将病入膏肓。

困扰房企决策者的是,怎么自救?

房企“身体状况”告急

易居中国董事局主席周忻坦言,“房子越来越难卖,这是不争的事实,就越需要提升营销手段。”可是房企的“病”或许已经不是营销能够“救治”的了。

国家统计局8月9日发布的最新数据显示,今年前7个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元,其中自筹资金达1.93万亿元,同比增长34%,涨幅达到年内最高。自筹资金比例持续升高,意味着房企资本杠杆率应声下跌,融资的难度在不断增加。

上海同策咨询研究部总监张宏伟分析,今年上半年,十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元,这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元,同比增长119%。

可是,种种迹象表明,这样的融资高潮可能将成为绝唱。

以上半年贡献巨大的房托为例,银监会已对房地产信托业务规模较大的信托公司进行“窗口指导”,已有20余家信托公司暂停了房地产信托业务。在收紧房地产信托后,开发商唯一未受调控的融资渠道仅剩下海外融资。

但海外融资的渠道也再受打击。日前,国家外汇管理局决定在2010年度境内银行融资性对外担保指标规模基础上,适当调减2011年度境内银行融资性对外担保指标规模,并已发布通知。

据搜房网统计,目前已公布2011年中报的26家上市房企,有10家净利润同比出现下滑,占比高达38.5%;更有4家曝出亏损,亏损最高的东湖高新,亏损额达到6016.1万元。而此前2010年报初期业绩预告中,高达9成房企净利润出现增长。短短半年时间,接近四成房企陷入业绩增长泥潭。

26家公布半年报的上市房企中仅有华丽家族、深物业A、深振业A、陆家嘴、滨江集团等9家上半年净利润过亿。搜房网分析师罗子川认为,在下半年严厉调控形势依旧的情形下,房企下半年业绩依然存在下滑风险。

调控无侥幸:急谋转型

在近日的万科网上投资者交流会上,董秘谭华杰表示,万科在不断思考增长天花板的问题,如果考虑到更长远的未来,企业的目光可能要投放到更远的领域,进军国际市场或者拓展相关行业。

对此,中房信分析师高岗指出,对于楼市天花板时间的问题,不同企业由于体制不同、风险喜好不同,其结果往往也大相径庭。但是,许多房企都在探索未来发展路径的问题。日益严峻的住宅市场调控形势,令这种尝试加速。

值得注意的是,首先是房企的国际化发展趋势,这类企业以万通地产为代表。其次则是多元化发展趋势,以绿地集团最为典型,绿地先后进入了能源、金融、汽车等领域,目前能源每年对集团收入的贡献已达400亿-500亿,成为集团的第二大产业。

高岗指出,商业持有发展趋势也日益明显,除万达之外,还有华润、远洋、中粮等企业。这类企业总体思路是,在住宅上升期中,慢慢持有和积累一些商业地产,当住宅业面临衰退时,将业务调整到商业地产开发和运营上,从而维持企业的持续发展。

问题在于,这样的转型并不是谁都有选择的机会的,巨量的存货,或将成为这种主动转型求生的最大障碍。

公开数据显示,已公布中报的20家上市房企,上半年的存货达3177.64亿元,较一季度2842.42亿元增长近12%,比去年同期的2171.95亿元,大幅增长46.3%。张宏伟认为,受存量压力影响,大型房企一般会通过阶段性的“策略性降价”,加速项目销售的方式来减轻市场上库存量较大的压力;部分中小房企或跟随大型房企加紧出货,缓解市场压力。(《21世纪经济报道》)

编辑: 张昌瑀
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