高通胀下房地产价格走向

来源:民营经济报  发表时间:2011-09-21 15:33:54 

中国仍将面对一些时候的高通胀率,这个高通胀率决定了必须收紧货币和提高利率,对于房地产行业,收紧货币供给,提高信贷门槛,压缩投资规模将是坚定不移的。在高通胀延续、房地产严厉调控延续的情势下,开发商能适应这个环境就好好活着,觉得不行,就金盆洗手退出江湖。置业者要看自己是刚性需求还是投资、投机,不要错过政府打压房价带来的入市良机。

高通胀下房地产价格走向

背景

高通胀率决定了必须收紧货币

2010年初开始,中国房地产业迎来一浪接一浪的调控风暴,出台的政策一个比一个严厉。时至过往的“金九银十”,今年的“十一”黄金周还会给开发商好梦吗?第四季度房地产调控政策会松动吗?今冬明春楼市向左走还是向右走?置业者现在该出手还是静待更好的入市时机?

中国仍将面对一些时候的高通胀率,这个高通胀率决定了必须收紧货币和提高利率,对于房地产行业,收紧货币供给,提高信贷门槛,压缩投资规模将是坚定不移的。在高高通胀延续、房地产严厉调控延续的情势下,房地产开发商如何应对?置业者如何应对?

被誉为广州房地产行业风向标的盛会———2011年广州房地产博览会,于9月16日至18日在广州琶洲展馆举行,它广泛地展示广州在后亚运时期的建设成果和远景规划,为广州房地产企业搭建与购房者直接沟通的平台。同时,本届房博会还连续举办了“2011年广州房地产博览会高峰论坛”、“幸福人居2011楼市置业分析“、”限购下广州商业地产投资“等多个论坛,房地产专家、政府官员为高通胀下的房地产应对取向阐述了各自的见解和建议,为广州市民和开发商带来一场丰富的房地产盛宴。

观点1

政策取向:选择公共利益最大化

住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮:进入21世纪,中国经济体在发展的过程中,遇到了极大的挑战,最容易体会的一条是,整个20世纪,我们都是借别人的钱,现在是全世界欠我们的钱。人家欠我们的钱不打算还怎么办呢?他们就印票子,拿货币白条把欠了不还的钱赎回来,由此就造成了美元贬值。所以对中国的通胀形势,我认为我们要应对一些时候相对的高通胀率,这个高通胀率决定了我们必须收紧货币和提高利率。收紧货币供给,提高信贷门槛,压缩投资规模这件事坚定不移,房地产活得了,开发商能适应这个环境就好好活着,您觉得不行,就金盆洗手退出江湖。

我主张坚定不移地抑制过度占有资源的需求,奢侈性的需求,和为卖而买的需求。有钱人保值的需求与低端人士住房需求哪个应该优先?若不能两全,国家会选择公共利益和长远利益最大化。

在广州、上海、深圳这样的特大沿海城市,人口已经过度密集了,土地已经过度承载了,不管有没有土地,用限购的办法进入这个城市的门槛会越来越高,没有一个城市是无限扩大的。城市每增加一个小的人群,城市绝大多数人的公共保障水平就会下降,无论怎么投入,交通状况、供水,都是负改善的,这已经被科学认证了。仅仅满足广州从脱困型向改善型转变,我们需要把住房总量增加50%才可以,这个需求是支撑中国房地产发展最重要的市场化需求,不是买第三套、第五套房的人。

观点2

今冬明春或出现房价相对低点

广州市社会科学院研究员彭澎:政策走向应该是今年底到明年上半年维持调控政策不变,如果更加谨慎一点看,调控政策延续到明年底都不会有松动的可能性。从二三线城市扩大限购来看,应该说政策的执行力度是很紧的。

至于置业的考虑,我认为有一部分开发商会出现资金逐步紧张的情况,政策可能不会太放松,我们预测在年底和明年上半年会出现房价相对的低点。

我们看到最近市场上面已经有不少的楼盘在推出一些优惠措施,至于这些措施是假摔还是很实惠的优惠,不同的楼盘有不同的情况。在市中心的楼盘优惠得少一些,在郊外的楼盘优惠得多一些,当然也有假摔,先提价再打折。但是不管怎么样,从金九银十和国庆期间来看,我相信放出优惠政策的开发商和楼盘会越来越多,是不是实实在在有优惠另当别论,但是以此为卖点的楼盘会越来越多。

我的一个建议就是,如果你是一个冷酷的投资者就会寻找最低点,或者是刺激点,这个最低点和刺激点我估计在今年年底和明年上半年。但是如果说你是一个热爱生活,你需要买一个自己很中意的房子,那么在金九银十的时候你发现了,可能你买得到,你就需要出手,因为你的喜爱本身也是值钱的。

观点3

房地产的财富效应不会终结

广州市房协专家委员赵卓文:还没有看到管理层有其它更好的方法来控制楼价。所以我写博文喜欢用一个成语就是掩耳盗铃。我知道,在坐的各位都是在广州居住的,你们想想你住的那套房楼价降了吗?我们要看存量的比例,你们好好检讨一下我们的房子,目前为止我们的趋势还是在涨。所以到了年底,我们再总结指标的时候,2011年的房价同比价涨的是新建住宅的价格,但是从存量市场来看,都在涨,不管是媒体、做房地产行业的人和政府的人都是掩耳盗铃,房地产商们都完成了指标。所以从调控来看,如果限购政策明年继续下去,副作用影响还是很大,因为没有一个政策可以先检讨一下副作用和影响再出台的。我们的政策很难在出台前就去认证、评估后续的影响。

现在这个行业我是相对比较悲观的,我觉得从目前的房价控制来看,如果不坚持限购就没有办法控制,而且会继续闹下去,结果是楼市的硬着陆,那危险就大了,这个挺担心的。

从预计来看,我比较相信限购政策会是政府要坚持一段时间的东西,所以今年和明年我不抱希望了,我觉得我们还要熬一段时间,所以现在是要熬心态,要坚持的心态,我们要等待市场出现转机的时期,坚持下去就是胜利。

至于买房不买房我觉得今年是比较好的入市时机,因为通胀时期,没有比房地产更好的抵御通胀的手段了,而且房地产可以带来效益的,日子过得好的人都是买房的人。所以我觉得房地产的财富效应不会终结。

观点4

限购限价是政府在拖住房价

新城市投资控股集团董事长、市房协副会长曹志伟:限购的初衷是将房价降下来,但就目前而言,此目标远远未达到。因一线城市限购将投资购买行为推到二线城市,再推往三线甚至四线城市,导致去年至今二三线城市涨幅居高不下。

全国来看,加权平均房价的升幅没降,反而发大扩散了泡沫,孕育了更广泛更深远的危机。这个分区限购政策只是将危机爆发时间推后。区域性限购并不合理,它将在局部城市造成严重后果。

其一,将一、二线城市产生的地产泡沫,挤向了金融保障体系和监管体系相对落后的三、四线城乡,这样或许会延缓金融风暴的爆发,却扩大了其波及面。

其二,推高了三、四线城市尤其是经济落后地区、贫困地区的房价。一线城市限购,这部分流动过剩的资金必将被推到二线城市,如果二线城市限购或者房价被抬高,则必然被推到三、四线城市,如此类推,流动过剩的资金攻城掠地,最后会杀向偏远县城,继而抬高全国加权平均房价。

因此,若坚持在一、二线城市限购,就会出现:一、二线城市房价慢涨或者滞涨,三、四线城市房价傻涨,全国的加权平均房价仍然是持续上涨的局面,所以,限购并不能降低平均房价。换句话说,我们是抑制投机,但是实际上是鼓励投机,二线限购到三四线,其实投机的成分越来越重。

限购、限价实际上就是政府在拖住房价,让你赶紧买房,现在不买还等到什么时候?这跟找对象一样,看见好的,赶紧出手。

观点5

经济向上拐点就不可能出现

合富置业首席市场分析师龙斌:说到房地产楼价、楼市的拐点,我有一个看法,如果我们的经济还是保持一个比较好的发展态势,广州在各个方面发展速度都很快,包括我们的城市建设。再加上居民的收入水平,每年或者说几年会是一个上升的趋势,那么在这样的情况下,我认为拐点就不可能出现。但是这几年,年年都有政策,而且今年政策可以说叠加起来是非常严厉的。很多限制、限购、限贷、限价、限外等等,在这种情况下,确实对购房的需求产生了抑制,相比之下我觉得市场会不会有低点,这个我还是承认的。就是楼市阶段性走低的过程,调整的过程。比如说去年5月份左右,因为4月政府出台了国十条,那个时候买楼大家觉得还是很划算的。2011年1月底出台了广州市的限购,过了以后这段时间市场很低迷,很多楼盘也促销打折,今年来看低点在上半年都有了,成交量和楼盘价值的调整,很多都是有的,金九银十随着供应量的增加,随着市场对政策消化能力的提高,它反而不会太低,这个是一个判断。

另外一个判断就是有一些区域性楼盘比较集中,产品比较相似的这些区域,因为竞争激烈,所以有比较多一些的折扣和优惠,或者是价格的调整都是有可能的。但是总体来看,我想这个趋势还是一个稳,然后是缓慢向上的趋势,这个是我个人的判断。总的来看,各种各样楼市支持的因素和条件,不仅仅是简单的一个,是一个综合性的,所以我个人觉得反而这段时间,如果大家有自己心仪的楼盘其实是可以考虑的。

如果从刚性需角度来看,其实我觉得现在广州东南西北都可以选择,因为有一个背景,就是现在的轨道交通,广州的发展速度非常之快,可能再过二三年,所有的区域都会有轨道交通,包括增城、从化,今年外围区域的楼盘成交特别活跃就是这个原因。(记者张小兵)

编辑: 张昌瑀
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