突围 房企“出海”

来源:金羊网—民营经济报  发表时间:2012-08-03 10:38:39 

楼市限购限贷,难以再现热火景气行情;地价高企融资难,地产企业开发成本年年看涨;海外置业不受限且贷款利息低,引发中国投资者置业风潮。国内房企在谋求多渠道融资的情况下,也开始将投资视角转向海外。早在去年,绿地集团便投资韩国济州国际自由城市建设、碧桂园则着手投资马来西亚地产项目。在国内地产行业进入发展“胶着期”后,走向海外进行房地产开发,正成为一些房企的另类选择。

渠道1.碧桂园走进大马建别墅

[如果成功将会继续加大力度,使其成为国内市场一个很好的补充]

《民营经济报》记者联系碧桂园方面了解到,其进军马来西亚的首个项目有望今年推出,目前已开通中国境内和马来西亚境内的销售热线电话。其实早在2011年年初,碧桂园就与大马置地联手组成合营公司,宣布共同开拓马来西亚的住宅及商业物业。据介绍,这是一个纯别墅项目,近1300亩的占地面积上规划了1262套别墅。这里不仅有碧桂园在国内卖得最好的产品如钻石墅,还有结合当地气候以及当地热销产品改良创新的几个新户型,如大联排,国内称之为“假独栋”等。

碧桂园集团有关负责人告诉记者,该项目作为集团的首个国际产品,将涉及到不同的客户群。为了照顾买家的喜好,碧桂园决定毛坯和装修齐上阵,并随着产品开售再根据当地市场做出调整,选择更有利碧桂园的销售模式和成本控制。

碧桂园在马来西亚的第二个项目近日也已签约。据相关人士介绍,该项目位于雪兰莪州的双文丹,和首个项目一样,碧桂园还是从大马置地手中获得了55%的股权,并与该公司进行合作开发,项目定位是大型综合性别墅,占地1600多亩,规划设计1600多套别墅。

如果以吉隆坡为基点,碧桂园首个项目在北边35公里,第二个项目则在南边45公里,距离加影中心约12公里,距离士毛月大型商业中心约5公里,距离被誉为“英国十大顶尖大学之一”的诺丁汉大学马来西亚分校仅2公里。

其实,第二个项目完全可以在今年年底和第一个项目同时发售,因为马来西亚当地可以卖楼花,但碧桂园还是决定等明年打造得更成熟时再推。

另外,碧桂园在雪兰莪州士毛月的第三个项目也在谈判中。而且洽谈的不只第三个,还有包括在吉隆坡市中心CBD区域和马来西亚的重要港口、全国第二大城市槟城州的首府滨城,都有在谈的公寓项目。

对于碧桂园来说,海外开发项目的步伐正在加速,碧桂园总裁莫斌也表示,马来西亚是碧桂园进军海外市场的第一步,希望做一个尝试,如果成功将会继续加大力度,使其能够成为国内市场一个很好的补充。“和马来西亚公司的合作,我们占了51%的控股权,目前进展非常顺利,已经准备进入实施阶段,希望今年能够推出第一期产品。”

渠道2.万科招商控股运营

[相对于当前国内融资环境而言,海外融资更有独特优势]

与碧桂园直接进入马来西亚开发产品不同,有些企业则选择控股海外公司来变道进入国外市场。

万科近日发布公告称,全资子公司万科置业(香港)有限公司与永泰地产有限公司达成协议,在南联地产控股有限公司进行重组后,万科置业将通过其全资子公司以约10.79亿港币向永泰地产收购重组后的南联地产1.92亿股股份,占重组后的南联地产已发行股份总数的约73.91%。

不久前,招商地产控股子公司瑞嘉投资实业有限公司所属的全资子公司成惠投资有限公司分别与华能有限公司以及Greatest Mark Limited达成买卖协议,购买其分别持有的东力实业控股有限公司66.18%以及4%的股份。

中原地产市场研究部认为,国内房企通过控股将获得海外上市公司融资平台,有助于拓宽融资渠道,并吸取海外地产开发经验。“在楼市资金回流速度降低、银行房地产信贷收紧、二级市场再融资阀门紧闭等因素影响下,今年开发商资金链所面临的压力异常明显。所以今年以来一些房企海外融资动作频频,部分上市房企正在多渠道获取资金,相对于当前国内融资环境而言,海外融资更有独特优势。”中原地产分析人士告诉本报记者。

另外,上市公司取道海外融资的情况并不少见。仅今年4月份,中海、华润两家房企就分别获得62亿元和8亿元的海外银团贷款。据统计,今年前四月,这两家房企在海外市场上分别融资约127亿元和54亿元,主要采用银团贷款以及发行债券的形式。

溯源:首先保证资金安全

[欧美国家房产市场比较成熟,收益率相对稳定,降低了投资风险]

“不把所有的鸡蛋都放在同一个篮子里”这个中国人众所周知的投资箴言在房地产企业的发展历程中随处可见,布局海外市场只不过是最近的一个表现。从房地产调控以来,成交量一度跌至谷底,调控范围不仅覆盖到一、二线城市,甚至部分三线城市亦不能避免,将全部的市场都寄托于国内,政策性风险很难避免,而国外因为成熟而显得稳定的房地产市场,对于房企而言,是一种潜在的吸引力。

作为高负债的房地产行业,在某一个阶段来看,资金的安全甚至比市场的安全更为重要。尤其是近几年楼市调控的大背景之下,房企IPO停滞不前,房地产信托监管趋严,明里暗里的融资成本都在日益走高。某知名上市房企在其公开报告中称,年资金成本已经超过10%,但是业内知情人士表示,去年大部分房企的资金成本要明显高于这个数字。连万科这样手握数百亿现金的龙头房企,在今年的股东大会上,万科总裁郁亮都在说,“还需要拓宽多元化融资渠道,开辟国内国外多元化融资渠道,以满足发展要求。”

满堂红战略管理部高级主任沈培锐表示,一方面由于受到史上最严调控,国内房产成交低迷,投资风险增大,投资资金热情退却;另一方面金融危机后,欧美地区的物业价格偏低,加上人民币升值,海外投资可谓“物美价廉”,带动越来越多的国内资本流入。而欧美国家房产市场一般比较成熟,不像国内大起大落,收益率相对稳定,这对房企来说是降低了投资风险。

风险:可能加重资金链紧张

[海外市场短期之内很难获得兑现效益]

对于控股海外公司,万科的解释是“国际化的铺垫动作”。但在国内房地产市场面临销售下滑、企业资金紧张的关头,万科此时的动作,也引起了外界颇多解读,更多认为海外融资才是万科首要目的。由于南联地产的主营业务包括地产投资及物业管理,仓库业务及投资控股,一种可能是万科将部分商业持有物业注入壳公司。“如果万科把部分地产业务转入壳公司,就存在同业竞争,当然有一种模式,就是万科将持有物业装入香港壳公司,对万科来讲也相当于实现了融资,商业就相当于卖给香港公司。”曾在中信证券做房地产研究的业内人士称,但他也表示这只是一种猜测。

实际上,对于中国房企来说,内地开发模式与海外不同,走出去仍面临较大的差异化市场风险。“各大房企对于国内的市场环境普遍了然于心,但是国外的资本环境和市场环境跟内地完全不一样,如果开发商不多加研究,仅仅盲目投入,那么面临的市场风险会比较大,特别是在国内企业都已存在资金短缺的情况下,再去国外开发反而会加重企业资金链紧张的状况。”合富置业分析师告诉本报记者,“在法律政策和市场环境风险方面,内地房地产开发商需要建立不同的管理团队去组织调研,海外市场短期之内很难获得兑现效益。”

房企海外投资尚处于试水阶段。据了解,目前受全球经济危机的拖累,国外房地产市场也不景气,国内现阶段的海外投资项目都处于试探阶段,单纯依靠海外投资规避国内房价调控风险作用不大。“外国人或者华人做投资与内地中国人相比,他们的买房需求不一样,所以房企如何结合客户的需求,从而投资开发与他们需求相符的项目出来,也是一个挑战。”广州同创卓越地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在接受《民营经济报》记者采访时说。

实际上,国外市场土地供给也不一样,在美国,部分城市就实行较为严格的土地供给管制政策,一些城市的政府掌握着周边待开发土地的所有权,而政府在这部分土地供给的问题上也通常采取“节奏控制”的手段,以使自身在土地市场中获得最大化的收益,所以国内房企想从国外土地上面获取暴利的机会并不多,房地产企业走出去发展的获利空间仍需冷静观察。

看点:海外市场规范安全

行业专家多数都认为,相对于国内房产,国外房产经营优势明显,第一,不限购,有些国家如澳洲,签合同后不用立即还贷,交房收租后才开始还贷。第二,贷款方面,境内有诸多制约,如买地不能贷款、建设开发仍然不能贷款,即使贷了款也不一定能用,但境外投资买地可以贷款,只要满足资本金即可,贷款资金如何使用也没有限制。目前境内贷款利息在7%以上,且贷款期间最多3年,民间借贷利息则更高,而在海外市场贷款利息为4%~5%,贷款期限可达到7~10年。第三,相比于境内而言,境外税种少,投资利润空间大。

海外房地产市场的规范保障了房企的资金安全性。尽管国外每个城市对于房地产的规范都有所不同,但是信息公开,规则透明则是国内房企普遍的共识。一不愿透露姓名的开发商以澳洲为例,“只需安排国内的一两个人在那边主持一下日常工作就可以,其他事务全部交给专业的顾问公司去做。”他介绍,在建设过程中,除非找到很烂的合作伙伴,否则不会出现偷工减料的问题。如果直接购买项目,还会更加简单,因为“大宗物业的出售信息是非常公开的,你只要去有关网站查询,找到你认为合适的项目,然后去谈价就可以,一点都不难”。

回望:房企“出海”大多不顺

中国房企要想走出去,并非一帆风顺,也有道路曲折。早在大约五年之前,房价还站在上一轮波峰之上,便已经有房企悄然出海。后来除了万通顺利签下“中国中心”外,大多计划铩羽而归,中国房企全球布局的第一次萌芽就这样悄无声息地结束了。

2011年,中坤集团高调宣布将投资购买冰岛一块300平方公里土地,结果遭到冰岛内政部拒绝。几番周折之后,今年5月初,中坤集团终于以租借形式获得租借面积为300平方公里农场的70%,租期为40年。

而2011年7月,央企中航地产也宣布将拓展海外房地产项目,第一个项目就是位于斯里兰卡科伦坡的中航广场项目。但数月之后,中航地产又公告称,因斯里兰卡政府修改原来的出售计划,公司将不再推进该项目。

■本报记者 赵晓婧

编辑: 实习编辑
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