独家报道:东莞“香市一号”人才公寓违规内幕

来源:金羊网—民营经济报  发表时间:2012-08-10 09:36:13 

凤凰卫视主持人陈鲁豫应邀前来为其样板房造势宣传
网名“梁飞燕”的网友说:“香市1号今天完美一战成交额3点多亿顺利回笼,感谢各路英豪鼎力相助!”

【独家报道】

雾里看花 香市一号涉权利出售

缺斤短两 人才公寓暗打自售牌

“‘香市1号’如同我们日常见到的夸张楼盘名字一样,并不是真名,其官方备案名叫‘海悦香郡花园’。由东莞广源房地产开发有限公司开发,之前的楼盘都叫‘海悦’。或是楼盘位置比较好,打出了‘1’号的噱头。”一业内人士接受采访的时候,告诉记者“香市1号”的来历。

取名为“香市1号”,还有另外不同的说法。东莞寮步镇党委书记何绍田在接受媒体采访时说:“香市人才公寓是我镇实施人才战略的第一个人才安置工程,也被称为‘香市1号’”。

据开发商东莞市广源房地产开发有限公司方面公开资料介绍,“香市1号”共有11栋楼。1-5栋是商品房,公开对外发售,后6栋共798套房则是由政府委托建设的人才公寓,不作为商品房出售,只接受符合条件在东莞市寮步镇工作的高层次优秀、专业“人才”的申请。最终申请人根据积分排名、抽签等确定选房资格,并享受相应折扣。

开发人才公寓本意是吸引人才、鼓励优秀人员到寮步就业创业,并给予远低于市场价的折扣,有明显的福利性质,本应获得广泛赞誉。但截至8月4日上午,随着最后一次抽签大会648位专业人才的选出,网络上同时泛起了“杂音”。聚焦点在于:既定的人才公寓价格面积与当初政府规定要求不符,以及存在倒卖资格号的问题。

根据爆料,本报记者展开了调查。

面积缩水 价格膨胀

据2010年东莞国有土地使用权招标拍卖挂牌出让结果公告显示,东莞广源房地产开发有限公司以起始价2.08亿元拍得编号为2010G046的寮步镇富竹山64949平方米的商住用地,折合楼面地价1281元/平方米,总建筑面积162373平方米,容积率2.5,使用年限为70年。

在之前的东莞市国有土地使用权挂牌出让公告中,较为引人注目的是该地块的特殊规划建设要求。其中在第三款明确规定:“项目建成后,寮步镇人民政府以不高于2800元/平方米的价格,优先受让不少于84000平方米的建筑面积的商品房(整栋),作为人才预留安置用房。商品房交付标准为毛坯房,交付时间为土地出让成交两年内。”

据不愿透露姓名的房产业内人士人士分析,“这条规定事实上对开发商拿地做出了明确限定。首先,一个是必须以不高于2800元/平方米的价格向政府出让不少于84000平方米的面积。请注意这个‘不高于’跟‘不少于’的措辞,价格你只能低不能高,面积你可以多不可以少;其次,必须在两年内完工交付给寮步镇人民政府。”

另外,该人士分析,“这一规定看似苛刻,但考虑该地块身处镇中心板块的黄金地段,以及比较低的楼面地价来看,实在是大有可为”。

据香市人才公寓官方网站显示,香市1号6-11栋楼人才公寓的高层次优秀人才和专业人才两个层次选房资格名单,分别在7月13日、8月4日产生。优秀人才150名、专业人才648人,共计798人,可享受90平方米以内6-8折的折扣优惠,所选购住房面积超出优惠标准的,超出的面积则按同期销售市场价购买。据查6-11栋人才公寓备案销售均价在每平方米5790.00元-6198.00元之间,超出90平方米的部分需要按这个价格购买。

但是随后便有市民提出了投诉,这样不是违反了政府当初挂牌出让文件要求出让给政府的规定?还有人质疑人才公寓建筑面积以及出让给“人才”的价格,与当初拿地时规划建设要求不符。

记者在香市人才公寓官方网站上查询看到,人才公寓总建筑面积为82251.87平方米,总套数为798套,其中建筑面积在120平方米以上的266套,面积90-100平方米的532套。这个总建筑面积和当初挂牌文件规划建设要求规定的“不少于84000平方米”相差不少,明显少建了1748.13平方米人才公寓!

而价格方面,如果以均价6000元计算,即便给予6-8折的折扣后,明显高于当初规划建设文件要求的“不高于2800元/平方米的价格”。例如以打六折计算每平方米的价格至少需要3600元,打八折更是高达4800元/平方米,比当初文件要求足足高出了2000元/平方米。

按当初挂牌文件“不高于2800元/平方米的价格优先受让不少于84000平方米”,整个只需要2.352亿。但假设一下,在不考虑超出的面积按每平方米5790.00元-6198.00元购买的情况下,单单把人才公寓总面积用六折算,最低限度就是2.961亿!而根据网站公布的户型统计,798套房子几乎没有刚好90平方米及以下的房子,其中光是建筑面积在120平方米以上的就达到266套。以市场价卖出的这一部分保守估计至少以亿计。

记者随后就此事采访了东莞某房地产集团总经理,他认为:“从拿地到开发,市场在变化,广源地产方面提价应该是为了应对成本风险的增加,但不知道他这样做有没有经过政府部门的审批同意。极有可能广源方面已和政府达成了某种协议,这种行为应该在政府默许下才能做的。但政府不应该拿这笔钱,开发商更没有依据拿这笔钱”。

而这些行为是否涉嫌违规,中国著名地产评论人谢逸枫在接受《民营经济报》记者采访时给出了自己的看法:“如果开发商和政府达成了默契,那么只能算是违约,不能作出行政处罚。但是,这显然对买房的人不公平。按理说政府当初的协议应该严格执行,才能体现政府对人才的尊重和优待,不然体现不出来啊。可多出来的巨资去哪里了?”

福利房高成本宣传

抛开香市人才公寓的上述问题不谈,它的秘密远远还没有说尽。

7月29日下午“香市1号”销售中心很火爆,凤凰卫视主持人陈鲁豫应邀前来为其样板房造势宣传。

请知名主持人过来要花多少钱?这不得而知。但是,仅就当天下午开发商进行的抽奖活动,就送出了3条施华洛世奇水晶项链和2条爱马仕丝巾,由此可见开发商宣传力度上的大手笔。

业内人士张先生告诉《民营经济报》记者:“人才公寓本身是福利房,已经有专门折扣,并且是政府委托售卖性质。一般楼盘的营销费用,都控制在总销售额的5%以内,除非开发商本身就急于销售房子,或者销售过后有利润可言,才会有营销预算费用。福利房本身不存在营销问题,请明星出场要花钱的。但它现在也在做营销,也就是说它本身也把它当作商品房销售在处理。”

张先生接着说:“这说明什么?既然是政府人才公寓,有花这个钱的必要吗?最终还是羊毛出在羊身上,这笔费用该怎么算?另外,开发商也可借此炒作其自售楼。”

记者随后提出质疑,有没有可能开发商进行这些宣传就是为了自售楼(香市1号1-5楼)作宣传?张先生说:“不可能。据我所知,现在热卖的就是人才公寓,其它楼还没开盘呢。”记者随后拨打了光源地产的售楼部售楼热线,查证也确实如此。置业顾问罗小姐说:“人才公寓楼不卖,只能申请,自售房要到这个月28号才开盘。”

费用怎么算?从哪里来?似乎不好查证。而是否有炒作嫌疑,却扯出了香市人才公寓的另一个问题。商品自售房和福利房混建是否有问题?

谢逸枫告诉《民营经济报》记者这样建并不违规,但是张先生却说,“不违规是不违规,但其中可能有猫腻。”

在东莞市房产管理局网页上,记者查看了海悦香郡花园(备案名)的售卖情况,9-11楼的总售卖面积为87952.86平方米,但是广源地产方面却说人才公寓总建筑面积为82251.87平方米。那么,多出来的5701.26平方米建的是什么?

一资深房产人士告诉记者,极有可能是商品房!也就是说,开发商有可能在人才公寓内部也建有自售楼或是已经开始售卖自售楼,而这个跟当初挂牌出让文件规划建设要求提出的“受让商品住房(整栋)”的要求也相违背。

据疑似香市1号售楼部人员网名为“中原地产万文华”的网友发微博称:“香市1号首开8月战斗,近800套房子几近一空。”网名“梁飞燕”的网友则说:“香市1号今天完美一战成交额3点多亿顺利回笼,感谢各路英豪鼎力相助!”

但是东莞市房产管理局数据显示,卖出去的房子根本不足800套,这多卖出来房子显然不是人才公寓。另外,最后一批专业人才抽签4号才告截止,期间尚要经过7个工作日的社会公示后才能选房签约交款。为何开发商这么快就收回798套楼满打满算才能赚到的3亿多款项?资深房产人士说:“钱恐怕不止来源于人才公寓收回的款项。”

涉嫌权利出售惹争议

有网友抱怨指出:抽签抽中的“人才”,多半来自政府、事业单位!并且这次对申请人员并无是否有多套房产的限制,在满足“人才公寓自产权登记之日起,5年内(含5年)不得转让或出租”的5年限制条件后即可自由买卖。这与当前国家平抑房价、打击投机炒房的政策宗旨相违背。

在香市人才公寓的官方网站上,记者看到,人才公寓分配按类进行申请,分为高层次优秀人才(社会各界别的高层次人才、镇龙头企业的高层次人才、领取镇财政工资的高层次人才)和专业人才,两类不同人才买人才公寓分打六折和八折,比例为250人比548人(后官方宣布调整为六折和七折,比例为150人比648人)。

但记者研究统计了人才公寓申请公示结果发现,总申请人数为1667人,政府单位和学校申请人数竟分别达到了639和466个,剩下企业申请数326人、医院151人、金融85人。

网名为“五品郎中”的网友说:“一场闹剧,本来设定到6月2日。看到申请的人不多,又延期到6月12日。之后政府等本地人一夜之间成倍增加,违反了既定的规则,应该是前面到期(6月2日)的与后面增加分开进行,才能显示公平呀!”

而关于申请人数不多,则有人分析是标准过于严苛的缘故。例如高层次人才的申请条件中不仅有对在寮步镇工作年限的限制,还要求具备高级职称等硬性条件。

而日前网上部分论坛网友发出的帖子则将这种“不公平”操作推至风口浪尖。人才公寓产权规定中要求:“自产权登记之日起,五年内(含五年)不得转让或出租。”

此举被部分业内人士笑为“此地无银三百两”。张先生说:“限制5年内是为了留住人才在本地工作,但是买房子的人同样可以想方设法变相牟利出租,例如自住人才公寓然后出租其它已有房产,或者干脆就说是亲戚,谁发现得了?”

果然,人才公寓摇号刚截止,便有网友在网上公开售卖:“本人今天在人才公寓抽签中中标,有90多平方和120多平方两种选择,90平方内计4200元/方,超出90平方的6000元/方。因明天就要确认,有兴趣的寮友请明天中午前留下联系方式!”

本报记者将继续跟踪报道此事件的进展。

■本报记者 李雪梅

编辑: 实习编辑
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