SOHO中国转型进行时 潘石屹变身“包租公”

来源:金羊网—民营经济报  发表时间:2012-08-20 11:06:33 

潘石屹终于如愿以偿当上了“包租公”。

8月16日,一直因散售模式深受诟病的SOHO中国宣布将告别以往的散售模式,从“开发-销售”转向“开发-自持”。“告别散售模式,转为持有收租后,资产价值可以得到提升,同时在资本市场上,NAV(资产净值)折让可以收窄。”如此转型,意味着SOHO中国将成为北京、上海优质商业物业的最大拥有者,同时还将成为上海外滩上最大的业主。

在SOHO中国16日连线香港-内地的电话发布会上,记者了解到,未来SOHO中国将在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米,预计5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。

转型 告别散售

在电话会议上,潘石屹提到,公司目前拥有150亿资金,净负债率仅为20%,将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型。

半年报显示,截至8月13日,SOHO中国目前拥有银河SOHO、望京SOHO等14个主要项目。其中,唯一自持的只有天安门南(前门),即前门SOHO这一个项目,但从目前的市场反应来看,前门SOHO表现欠佳。三年前,SOHO中国斥资近18亿元收购北京前门大街项目,有公开数据显示,截至去年底,上述项目的租金收入仅9109万元。

对于这一项目,潘石屹称这是物业自持的一次试水。他表示,前门SOHO虽然看似已填满,但基本上都是小商户,目前通过跟商业公司合作,对租户进行了全新定位,已经出现了越来越多的大型商户。

潘石屹告诉记者,目前的打算是,针对在售的望京SOHO,其中将一栋高楼留下自持,除去上海中山广场、SOHO天山广场还有一些住宅地块需要出售,其他项目也都留做自持,而对于所持有50%的外滩8-1地块,他也明确表示绝不销售。

为了让外界理解,潘石屹尝试了很多比喻来诠释SOHO中国的转型,简言之,就是:“之前是把土地变成房子,以后要把房子变成生意。”

究竟需要多长时间来实现转型,潘石屹给出的年限是5年。“五年之后,等手头上150万平方米的商业物业成熟之后,我们预计每年能够收到的租金收入将超过40亿元人民币。”

17日,因投资者不满上半年盈利降65%,SOHO中国股价一度跌去8%。潘石屹1点20分在微博上写道:“股市有风险,投资需谨慎。哈哈!”显然,他对转型充满信心。

转型 被迫还是主动?

SOHO中国转型,是否是受到宏观调控的影响?潘石屹并未正面回答,但列举了转型的三个原因:持有物业提升资产价值、盈利稳定收窄NAV折让,以及转售为租可减轻税负。“之前散售模式时,我们的毛利率大约是50%,一半交了税,一半自己留着。持有收租就不一样了。”他说。

“我觉得潘石屹这样做是迷途知返。”对于潘石屹的转型,中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为,他早该如此。散售模式的弊端在这些年逐渐暴露,“伴随着宏观调控的持续,地价增长开始放慢,经营回报低的软肋也开始突出。”

第一太平戴维斯市场调研及项目开发顾问部董事王琼表示,从目前一线城市的土地放量来看,必须要持有一部分物业才能保证完整的现金流。就北京、上海的商业地块开发来看,中心城区的地方已经几乎没有。

SOHO 中国中报显示,上半年纯利同比下降65%至6.13亿元,营业额同比下降53.8%至12.22亿元,毛利同比下降61.67%至5.82亿元。

对于这样大比例的利润下滑,公司将原因归结为没有可交付使用的项目。但兰德咨询总裁宋延庆则表示,造成利润下滑的根本原因并非结算面积的减少,而是产品布局及产品结构问题,“SOHO中国的产品局部集中在北京、上海,然这两个城市又是受到限购最严的城市。”

“对于SOHO中国来说,转型的挑战主要是在专业这一块,财务状况并没有问题。”王琼告诉记者,目前潘石屹所面临的调整应该是产品线从销售型向租赁型的转变。

(据每日经济新闻,经济观察网)

编辑: 实习编辑
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