金利壹号惊现“一铺多卖”

来源:金羊网—民营经济报  发表时间:2012-08-21 11:30:43 

本报记者 刘伟/摄影

8月13日业主在金利壹号现场投诉。

 

8月13日,数十位业主来到东风西路132号金利壹号国际名品酒汇(下简称金利壹号)。业主们情绪相当激动,推开了阻挠的保安。而冲上店铺时,看到的却是空空如也的场地。

店铺买了2年多,所有业主仍不准上去看一眼;投资商承诺2010年开业,到现在连影子都没有;早应该办好的房产证,现在却一拖再拖,无人过问;和投资商打官司,却发现自己的店铺已转到他人名下……面对如此混乱的局面,投资商和老板齐齐玩起了”失踪”。

产权无着落,开业日期一拖再拖

金利壹号国际名品酒汇位于广州市东风西路核心地段,交通便利,商机巨大。当金利壹号两年前推出市场后,备受商铺投资者的关注;加上投资商以“售后返租”的丰厚回报作为噱头,让很多手有余钱、但经验无多的市民一头栽了进来,黎小姐(化名)就是其中一位。

2011年5月黎小姐看到报纸广告来到金利壹号,在销售的游说下买下这里3层的两间商铺。因为是按揭买铺,按通常情况在交付首付后应尽快办理银行按揭手续。但直到2012年2月10日,黎小[]姐才收到投资商办理按揭手续的通知。

如今按揭手续早已办完,等待过户的黎小姐却再也听不到投资商的任何声音。等不及的她多次来到销售中心询问,碰到了同来打听消息的彭小姐(化名),才知道没办到过户手续的不止她一个人。

彭小姐买铺的时间更早。在2010年的时候她就来到金利壹号,并全额购买了3层的一间商铺,并在2011年8月30日与投资商签订了《商铺使用权移交确认书》(用于售后返租)。按照商铺买卖合同中的约定:商铺移交后90个工作日内,投资商应给业主办过户手续。但时至今日,距当初办商铺移交已过去快一年,投资商却以各种理由拖延、推诿,迟迟不与业主办理过户。

据记者了解,金利壹号1至4层均为商铺,数量在800间左右。目前这些商铺基本售尽,购买商铺的业主有800多位。这些业主或全额购买,或已交付50%首付。而投资商移交商铺后承诺的开业时间却一变再变,遥遥无期。

“售后返租”久不开业,馅饼变陷阱

金利壹号开卖之初就以“售后返租”的形式吸引业主。在商铺认购时即与购铺者达成协议,以减免租金的形式,来获得投资商对商铺3年的经营权。

记者从彭小姐出示的商铺认购书中看到,原价62万余元的商铺,最后以44万余元成交,足足便宜了18万元,这18万元便是投资商“售后返租”给购铺者3年的租金,直接从商铺价格中扣除。

彭小姐告诉记者:“当初销售跟我们说,售后返租是为了方便投资商统一经营或统一招租,把场子搞旺后再交给业主。”彭小姐觉得有道理才去签认购书。7天后彭小姐与投资商签订的商铺买卖合同中,双方再次约定:2011年8月31日到2014年8月31日期间,由投资商统一招商经营,并享受一切使用权和收益权。

黎小姐反映说:“按理来说,投资商接手铺子后,就该招商开业。但直至今天,金利壹号根本没有招好商,所以开业就更无从谈起。”还有业主告诉记者,最初开售商铺时,投资商在媒体上发布信息,声称已有多家名酒商铺进驻,但实际上从未拿出相关的招商文件。

记者近日在现场,看到金利壹号目前只有首层临街的一家酒庄开业,有业主反映其他层根本没有完全装修好。“开始说是2010年12月开业,后来又说是2011年8月,最后变成2012年2月,金利壹号就是用这种方式来玩弄广大业主的。”彭小姐愤愤不平地说。8月13日,她和广大业主第一次来到金利壹号内部,发现里面空空如也,丝毫没有要开业的样子。

打官司发现“一铺多卖”,户名悄然转移

在意识到遭受欺诈后,业主们纷纷以投资商逾期办过户为由上诉,欲与投资商解除合同,但如今多数诉讼都无法开庭审理。记者从一份《金利壹号全体业主维权请求书》中了解到,迟迟无法开庭的原因,是因为“投资商联合金利壹号原产权人玩的猫腻,其利用各种手段不断拖延开庭和判决时间。”

黎小姐也是诉讼人之一。她在整理材料证据时,发现自己购买的两家商铺已被过户给了第三人。在她给记者出具的两份房地产查册表中,可以见到黎小姐购买的3210商铺在2012年2月17日时还在原产权人钟某和朱某名下。但8月14日再次去查册时,产权人却变成了罗某,房产取得的方式为“购买”。

“投资商将我们所购买的商铺私自偷偷过户给第三方,属于严重违约甚至一铺多卖的欺诈行为。”《维权请求书》中这样写道。“一铺多卖”的事实,让业主们如坐针毡,“晚上睡觉都睡不好。”一位四楼的业主向记者表示:“之前我们只是希望房产没问题,然后如期开业。不过,现在商铺也不想要了,大家都想解约退钱。”

【症结】

产权关系复杂 投资商愿意解约解

记者了解到,金利壹号商铺属于二手项目。上世纪九十年代该场地原作他用,后经由现在的二手产权人朱某、钟某整体打包买下,委托一家叫做“广州康创投资有限公司”作为投资商,进行分割销售。两个原产权人及投资商公司之间复杂的三角产权关系,或是购买了金利壹号业主们过户难的原因。

记者日前来到金利壹号招商中心,没见到广州康创投资有限公司有人上班。遂拨打该公司多部办公电话,均无人接听。后又找到投资商负责应诉的律师手机号码,打通后却被告知打错电话。

在已开庭的几场诉讼中,金利壹号的业主反映,其投资商法人和原产权人从不到场,只派律师应诉。法庭上,被告方律师提出和解,同意解除与购铺者的合同,但直言“现在老板没钱,也不知道什么时候有钱”。

【行家建议】

售后返租藏风险 5大问题要认清

“返租”商铺容易出现哪些问题?业内人士总结了五大问题:

一、开发商不能直接进行“返租”销售

记者了解到,国家已明文规定禁止开发商进行“返租”销售,而开发商采取的操作方法则是成立一个独立的经营公司,从而规避法律规定。

[投资提醒]

中原工商铺区域总监法永能指出,商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就去买铺。出手前,首先要调查清楚项目的地理位置和商圈环境;其次是项目的经营团队是不是有成功的运作经验;再次还要看开发商的实力和资历。

二、“返租”商铺定价较市场价高

目前商铺“返租”销售的价格都会高于周边同类商铺价格,“返租”期间的回报就是从这些多出的部分付给消费者的。

[投资提醒]

广州市雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚指出,这种“返租”虽然貌似很丰厚,但早在开售前,开发商就已把返租租金加到商铺的售价里了,通常都会将售价提高三成左右来卖铺。

三、经营主体问题多风险大

以商铺“返租”形式进行销售,开发商可以迅速回笼资金,业主的初期利益也得到保障。表面上看是双赢,实际上如果经营不善,也可能是“双败”。

[投资提醒]

如果经营主体没有能力把这个产业做起来,或者是定位不准确,最后商业体做死了,那么无论对开发商来说,还是对于业主来讲,都是损失。

四、部分“返租”商铺产权问题不清晰

目前在售的一些商业项目根本不是产权铺,销售方卖出的实质上只是一张长期租约,而且还要求投资者提前付20年的租金。

[投资提醒]

20年以内的长租约,虽然是合法的,但却容易被人利用高额返租回报吸引商铺投资者,通过转租形式一次性向他们收取十多二十年商铺租金,等于从投资者手中圈了一大笔钱。

五、回收后易造成空置

在“返租”期结束后,开发商希望以原价收回商铺,进行整体经营。而业主不同意开发商的原价回收,最后导致商铺空置。

[投资提醒]

现在的开发商经过了2003年-2004年的“返租”狂热之后,目前已比较理智了,不少开发商会进行统一经营,在适当的时候再切割出售一部分。

■本报记者冯超 实习记者杨婷

编辑: 实习编辑
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