珠江新城旺地不旺
商圈成形再等10年?

来源:金羊网—民营经济报  发表时间:2012-08-24 10:21:20 

作为广州重金打造的珠江新城CBD,目前已开业或有望在一两年内开业的大型商业广场有5家。除了友谊国金店和拥有广百、苏宁等大型商场的高德置地广场外,紧靠赛马场的太阳城天地、猎德项目和凯旋新世界“广粤天地”都已有开业的日程表。然而记者分别于周末以及工作日走访珠江新城已开张的商业广场,发现情况并不如2010年时开发商所预料的乐观。

业内人士认为,珠江新城目前还是以公司商务为主,商圈入住率不高,因此消费规模受限。未来虽然会有向上走的趋势,但长远来看整个前景不太乐观。

第一现场 大型商场场面冷清

一个化妆品专柜小姐正在走向另外一名同事,她们开始了今天的话题。而旁边的专柜小姐解答完一位顾客的问题后,开始看着门外发呆,她的同事则拿着本子在记录什么。十几分钟过后,某品牌的专柜小姐正在专心地给一位顾客化妆,然后介绍如何保养皮肤。这是位于珠江新城高德置地广场的风尚·广百的周日上午,在一字排开的化妆品专柜前,乏人问津。而偌大的广百,顾客的数量显然与其面积之大不相称。

优衣库和H2M的情况显然好得多。这两间走亲民路线的专卖店,人流的密度更高些。粗略估计一下,在记者进店的5分钟内,包括结账以及选购的消费者有20多人。而负一层的吉之岛在记者观察的10分钟里,每个窗口每次排队的人数为3~4人,而窗口亦未完全开放。记者排队结账时,耗时3分钟左右。

周日中午的友谊国金店,则更为冷清。除了偶尔有几个顾客向售货员询问相关物品的价格外,每个楼层中走动的人只有个位数。正是午饭时间,这里的麦当劳也没有其它区域的忙乱,面积不大的地方,仍然留有小部分空位。

周二,记者再次走访这三家大型商场,发现客流量情况还是不理想。看来大量白领上班并没有带旺商场销售。不过,中午时分广百的售货员显得比周日繁忙些。每层楼上电梯的人数明显增加,大约有10人~15人左右。不过与环市路商圈以及天河北商圈相比,还是冷清。

易居房产研究院华南分院研究总监周国伟认为,居住氛围不成熟是造成珠江新城商场人流量较少的核心原因。

“珠江新城商圈和环市路商圈、天河北商圈紧邻,本可以形成集聚效应。然而,由于珠江新城商圈发展较晚,而且它的认知度和熟悉程度缺乏,并没有受益于集聚效应,反而在三大商圈中处于弱势地位。”周国伟说道。

原因1: 上班族多入住率不高

作为白领,陈小姐并不会在珠江新城逗留太长的时间,上班9点,下班6点,然后搭地铁回家。陈小姐告诉记者,自己很少有时间在珠江新城附近购物。

珠江新城作为广州中央金融中心以及企业总部中心,广州市政府先后投入的建设资金达到1800亿元。按照规划,建成后的珠江新城将以冼村路为界,分东、西两区,东区以居住为主,西区以商务办公为主。然而,经过9年多的发展,目前整个珠江新城的入住率并不高,主要出入人群仍然为来此工作的商务人士以及白领阶层。

“人流量过少的关键原因是珠江新城的功能主要是金融和办公为主,周边都是办公楼,大多为商务白领人群。办公人群的特点是,在珠江新城停留的时间很少,中午是高峰期也主要体现在餐饮上,人流没有主要群体支撑,自然整个珠江新城的商业配套项目上就冷清了。”周国伟说道。

原因2:同质商场过剩

在限购政策下,商业综合体可以规避很多政策限制,因此开发商热衷于开发商业综合体项目。然而,一窝蜂的开发并没有给商业综合体带来更大的效益。记者发现,珠江新城紧邻广州天河和环市路两大繁华商圈,其中不乏天河城、万菱汇、太古汇、时代广场等大型商业广场,但珠江新城目前商业定位与这些区域相似。同质化的竞争以及不清晰的定位和主题,使得整个珠江新城并没有形成符合开发商预期的客流情况。

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同在接受本报记者采访时表示,近年来天河北和珠江新城商圈的营业规模成倍增长,而商圈的消费规模却有限,因而整个商业市场的利润被分薄,出现珠江新城冷清天河城商圈也吃不饱的情况。而且珠江新城的商业氛围还远未成熟,消费者可以在珠江新城购物也可以在天河北购物,在空间上三大商圈覆盖的消费人群中产生了重叠,形成正面的竞争,导致了珠江新城不旺的现象。

原因3:难以形成集聚效应

同处在珠江新城的商业广场之间的距离较远,无法形成集聚效应,也进一步阻碍了其发展。在目前已知的商业项目中,花城汇广场、太阳城天地、高德置地广场、猎德村项目等并不相邻。花城汇位于花城路底层,最大的单体购物中心太阳新天地位于珠江新城东部核心区的马场路,友谊国金店位于西塔、广百等则位于地铁三号线与五号线交会 处。

专家看市

差异化竞争更适合

周国伟对开发商的大型项目抱着不太乐观的态度。“显然,随着珠江新城的开发持续,短时间内,珠江新城整个商业规模仍然会是向上走的姿势。但是长远来看,由于没有形成差异化竞争,珠江新城在没有明确消费人群和主题下,这些大型商场的建设和进驻前景都不太乐观。”

“开发商应该根据该地组成人群的特点,去思考应该开发什么项目。”周国伟向记者说道。在韩世同看来,珠江新城应该多开发的是一些餐饮、娱乐体育等一些有市场的项目,而不是像天河北商圈一样,以销售和零售为主的商业综合体。

■记者龙晓庆/文 记者刘伟/图

编辑: 实习编辑
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